土地建物を売却する際の注意点！民法改正後の契約不適合責任を解説します！
2020年4月の民法改正により、土地建物を売却する際に、売主の責任の範囲が広がることになりました。
これまでの「瑕疵担保責任」の規定が大幅に見直され、「契約不適合責任」という文言が追加されることがその理由です。
この変化により、売却した土地建物に問題があったとき、売った側に責任を追及できるようになりました。
そこで、民法改正後に土地建物を売却する際にどのような注意点があるのか、とくに「契約不適合責任」に注目して解説します。
土地建物売却の注意点①：民法改正により法的な性質は変わった？
簡単に発見することが難しい「隠れた」欠陥があったとき、売主が負わなければならない責任のことを、瑕疵担保責任と言います。
現行の民法では、瑕疵担保責任の法的な性質として重きが置かれていたのが「法定責任説」です。
この考え方のもとでは、土地建物の売却を完了した時点で、売主は義務を果たしたことになります。
しかし、それでは買う側の立場があまりにも弱くなってしまいます。
そこで、売った側に問題があるわけではないものの、欠陥や不備があったなら責任を負う考え方がなされました。
買主を保護する姿勢を見せるものの、基本的には売主の立場に立っていることが、法定責任説のポイントです。
一方、今回の民放改正により重きを置かれることになったのが「契約責任説」です。
契約責任説により、売主は契約の内容に合致した土地建物を引き渡す義務が重くなったことが注意点です。
つまり、売主が売却した土地建物に何らかの欠陥や不備があれば、契約に合致しない＝債務不履行と見なされます。
法的性質が法定責任説から契約責任説へと変わったことで、売主が負う責任がより明確になりました。
土地建物売却の注意点②：契約不適合責任により問われることは？
それでは、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」と言い換えられたことで、物件を売る際にどのような注意点が発生するのでしょうか。
一番の注意点となるのが、「隠れた瑕疵」という表現が、「契約の内容に適合していない」という表現に変わったことです。
これまで、「隠れた瑕疵」が後になって発覚したのは、それを見つけられなかった買主にも責任があると見なされていました。
それが、民法が変わることにより、契約不適合であるとして、売主に責任を追及できる形となったことが注意点です。
今後、土地建物を売却する前に、「契約の内容に適合していない」ことがないように細心の注意を払うことが大切になります。
とくに注意したいのが、分かりにくい箇所の欠陥や不備です。
たとえば、物件の引き渡し直後では瑕疵が隠れていることが分からず、引き渡しから数ヶ月後に判明するケースがあります。
現行の民法では、引き渡しから1年以内に発覚した瑕疵については売主に責任を問うことができますが、1年を超えるとそれができません。
一方、改正後の民法では「契約の内容に適合していないことが分かってから1年以内であれば、売主に責任を問える」と変わります。
ただしこの権利は永久的ではなく、土地建物の引き渡しから5年を超えてから発覚した瑕疵については無効となりますので、その点にご注意ください。
なお、これらの欠陥や不備が発覚した場合、買主は損害賠償のみならず、修復費用の請求、売買金額の減額を求めることが可能になりました。
売主側がそれに気が付いていたのかどうかは、ここではまったく問題になりません。
契約不適合と見なされる状態があった時点で、直ちに責任が問われることが、民法改正の注意点です。
まとめ
欠陥や不備が発覚すると、土地建物の売却額が下がるのみならず、追加費用の負担を求められる可能性が高まります。
そのため、民法改正後の注意点を踏まえて、契約に適合する状態で物件を売却するようにしましょう。
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