中古住宅の購入前に気をつけてチェックしたい「セットバック」とは？
中古住宅を買うにあたって、「要セットバック」という但し書きがあるかどうか気をつける必要があります。
今回は、セットバックとは何か、概要の説明と、メリット・デメリットを解説します。
中古住宅販売で気をつけたい「セットバック」とは何か
建築基準法において、住宅の建設に際しては、幅が4m以上の道路に対して土地を2m以上接する「接道義務」があります。
ですが、今の建築基準法が施行された年より前に建てられた住宅は、昔の基準に従っているため、接している道路の幅が1.8〜3.6m（1〜2間）と狭いです。
こうした道路を「二項道路」ないし「みなし道路」と呼んでいます。
二項道路を4mの幅以上に広げるため、二項道路に接した土地で建物の建て替えを行う場合は土地のセットバック（後退）が義務づけられていて、中古住宅の販売時にも「要セットバック」と但し書きがされているのです。
つまりセットバックとは、住宅を道路との境目から後退させて一定の距離を保って建てなければなりません。
中古住宅で気をつけるセットバックのメリット・デメリット
セットバックが求められる土地には、どのようなメリット・デメリットが想定されるのでしょうか。
＜メリット>
セットバックの手間がかかる土地は、その分、安い価格で購入できる点がメリットです。
また、目の前の道路が広くなることで救急車・消防車といった緊急車両が通れるようになるため、防災面でもメリットがあります。
<デメリット>
道路から一定の幅を後退させた部分の土地は道路と認識されるため、建物だけでなく堀や門なども同じく後退させないと建設できない点がデメリットに挙げられます。
また、建物の面積を検討する際には、土地の面積を基準として建物の容積率・建ぺい率を算出します。
二項道路のためにセットバックが求められる場合、土地の面積からセットバック部分を除いた面積で算出するため、建て替え時には元の住宅よりも狭くなる可能性がある点にも気をつけましょう。
まとめ
中古住宅を買うにあたって、できればセットバックの手間がかかる土地は避け、諸事情で買う場合も、セットバックへの理解が足りないまま買ってしまわないように気をつけましょう。
要セットバックの中古住宅を買っても、建物にそのまま住み続けるケースでは、当面の問題は起こりません。
しかし、いずれ建て替えを予定しているなら、セットバックにどれだけの面積が必要なのか気をつけ、きちんとチェックするよう心がけましょう。
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