不動産売却で必要な減価償却の計算とは
一般的に、建物は年々劣化し、価値が下がっていきます。
これを税金の計算上表したのが、減価償却です。
不動産売却時に必要になる減価償却費の計算、どう行うのでしょうか。
不動産売却時の減価償却とは
そもそも減価償却（げんかしょうきゃく）とは、資産が劣化するのを毎年少しずつ経費として計上することです。
国税庁の定めた耐用年数で取得原価を割り、毎年費用計上することが一般的です。
資産価値のあるものは減価償却するため、パソコン等の機械
、机やいす、車などさまざまな資産が対象ですが、不動産売却の場合は建物が該当します。
土地は、劣化するものではないため、減価償却の対象ではありません。
不動産売却時の減価償却の計算
では、建物の減価償却の計算はどのように行えばよいのでしょうか。
法定耐用年数は、木造で22年、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年、軽量鉄骨では鉄骨の厚さで分けられており、4mm超の厚さでは34年です。
ただし、賃貸でなく自宅用の場合は1.5倍に伸び、木造33年、鉄骨鉄筋コンクリート造70年、4mm超の金属造で51年となっています。
国が定めた耐用年数なので、「法定」とついており、実際の耐用年数より短めに設定されています。
この年数で減価償却することになるので、1年ごとの償却率は木造で0.031、鉄筋コンクリート造で0.015となります。
償却費は「建物購入価格×0.9×償却率×経過年数」で求めます。
たとえば、鉄骨鉄筋コンクリート造の分譲マンションを5,000万円（建物3,500万、土地1,500万）で10年前に購入した場合の償却費は、
「3,500万円×0.9×0.015×10＝472.5万円」です。
つまり、現在のマンションの価値は、償却費を引き、土地分を合わせて4527.5万円となります。
ちなみにこの購入価格で木造一軒家の場合は、
「3,500万円×0.9×0.031×10＝976.5万円」となります。
構造が異なるだけで、倍近く償却費が変わってくるのですね。
不動産売却時の減価償却の影響
この償却費が不動産売却時にどう影響を及ぼすかというと、譲渡所得の計算です。
不動産売却した際、利益を譲渡所得といい、課税されます。
譲渡所得は、不動産売却価格から取得費と譲渡する際にかかった経費（仲介手数料や登記費用等）を差し引いて求めます。
この取得費が、実際に購入した時の価格ではなく、減価償却費を差し引いた価格を用いるのです。
前項の場合、5,000万円ではなく、鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションならば4,527.5万円、木造ならば4,023.5万円ということですね。
税金の額に大きく影響を及ぼす可能性がある減価償却費の計算ですから、間違いがないように求めましょうね。
まとめ
不動産売却時の減価償却は、経年による建物の資産価値の減少を、法定耐用年数を元に計算します。
構造によって償却率が異なり、譲渡所得に影響を与えるものですから、申告の際には専門の方に確認するなどして求めるようにしましょう。
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